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郑州未来路：新兴财富之路的甜蜜与烦恼

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城市是母体路是血管商业是一个城市的气质
　　核心提示
　　传统意义上的未来路堪为“凤头”，犹如文章开篇，精彩亮丽。
　　打通之后的未来路，其现实任务是尽力把“文章”中间“写”得充实丰盈——在城中村改造过程中积累财富、运营城市。
　　□策划财经新闻部□执行首席记者王鲁峰实习生杜一格文记者白周峰图
　　一篇“好文章”正在续华章
　　对郑州市老未来路最经典的评价是，这条路短得“就像一篇好文章，刚开头就刹了尾”。
　　所谓老未来路，是指从黄河路与中州大道交叉口向南至金水路与中州大道交叉口约１．５公里距离的这段路。老郑州人习惯呼它为“未来大道”。
　　这条路上的“主人”都颇有身份，路也跟着“尊贵”起来——
　　它拥有著名的郑州商品交易所、郑州粮食批发市场等单位，小麦等期货品种，犹如世界经济中那只最有名的蝴蝶，轻轻扇动一下翅膀，全球都听得到风声；
　　它被戏称为郑州卖鲍鱼最集中的地方，云集了香港鱼翅皇、祥记燕翅鲍、金堂鲍鱼等。聚集了大浪淘沙洗浴中心、金碧辉煌夜总会等高档休闲场所，还有锦江花园、未来花园、广发花园等高档社区。
　　虽然未来路是郑州最早的富人区和高档消费的聚集地，也有郑州“华尔街”的称号，但在其辖区政府官员的心中，只是把它当作“特色餐饮一条街”和“金融一条街”。
　　就是这样一条“富贵之路”，长期以来却一直被多个都市村庄包围。在郑州其他多条“新贵”之路正“红”之时，未来路的财富光芒逐日黯淡。
　　未来路的打通“挽救”了自己的“未来”——去年打通之后，它成了名副其实的“未来大道”，一直通到航海路，双向６车道设计。其地位也立即从一条“街”跃升为一条“经济带”，价值自然需要重新审视。
　　自古以来，好文章的标准是“凤头、猪肚、豹尾”。老未来路堪为“凤头”，开篇算得上精彩亮丽，这条路的现实任务是尽力把“文章”中间“写”得充实丰盈。
　　两个“巨无霸”撑起一片天
　　曼哈顿广场和金成时代广场项目率先丰富了这篇“文章”的内容。
　　这两个堪称“巨无霸”的项目，一个扎根金水路与未来路交叉口，一个扼守未来路最北端，在老未来路上形成“哑铃状”的商业格局。
　　昔日的燕庄村，成了今日的曼哈顿广场。曼哈顿广场是一个近百万平方米的城市综合性物业，包括住宅、写字楼、酒店等，其中商业面积１６万平方米。目前，它正频繁在各种广告平台上向读者描述其商业图景：沃尔玛、星巴克、奥斯卡影院以及国内国际的名品店等将入驻此地。
　　不管曼哈顿广场想请的大腕儿们最终是否都能赴约，但它拥有上佳的地理位置这一点是不可否认的。在郑州一些资深商界人士眼中，它的最终地位将是“区域商业中心”。“我们从不奢望郑州西区的人来此购物，我们的目标顾客是曼哈顿广场周边的居住人群和商务人群以及郑东新区的商务人群。”曼哈顿广场营销总监张宇说。
　　金成时代广场项目尚在“潜水”。这个项目的确切位置其实并不在未来路上，而是处在未来路最北端的黄河路和中州大道交叉口，此地先前为姚寨村。２００多亩已拆迁的土地上，围墙已经围上很长时间了，投资方称争取在年底动工建设。
　　据透露，金成时代广场项目会是一个１６０多万平方米的城市综合建筑体，其中商业占有２０多万平方米，并会带来新的商业理念和新的商业形态。原河南世纪联华总经理、现上海迪摩商业投资咨询公司总经理杨旭东操盘该项目的商业部分。据杨旭东讲，目前已经有２０多人的商业团队为此紧锣密鼓地备战。
　　一个“十字”生出一树“繁华”
　　站在金水路与未来路构成的“黄金十字架”支点上，你能真切地感觉财富热浪扑面而来的气息。
　　７月某日华灯初上时分，一拨郑州人走下上海飞郑州的航班，乘坐民航大巴返回郑州市内。大巴从中州大道驶上流光溢彩的金水路时，一位女士突然感叹：“这是郑州吗？”仅仅是几年前，每当从北京、上海等城市返回进入郑州市区前，总要好一阵才能适应繁华与破落之间的巨大落差。
　　如今，未来路和中州大道之间的金水路段，成为老城区与郑东新区ＣＢＤ的“缓冲带”，也是最先受益者。它的两侧写字楼和高档住宅林立：荣勋·赢座、观洲国际、名门盛世、银基王朝、信息广场、浦发国际金融中心、曼哈顿广场……资本在这里竖起一幢幢高楼，开出一树一树的“繁华”来。
　　甚至郑州某知名商场负责市场开发的一位人士都这样劝自己的朋友：“如果要投资写字楼，第一选择是金水路东段。”这里的商铺价格让人吃惊。曼哈顿广场的售楼员告诉记者，临街底商的价格为每平方米３万元到５万元，内街二楼商铺的报价都为２万元到３万元。
　　金水路向西的繁华自不消说。众多省直机关和索菲特、中州皇冠假日酒店、越秀等高档酒店密集分布在郑州这条东西方向最重要的主干道上。
　　再来看“十字架”的南北方向——未来路打通才几个月，位于金水路和未来路交叉口西南角的郑州贸易中心栈，就将其在建综合商业项目“农展中心”拿来拍卖，６年的经营权就拍出了６５３０万元的高价。在此处经营数年的欧凯龙国际家具馆，已成为目前郑州高端家具商场的代名词。
　　过金水路沿未来路南行，会发现中博市场群正在向北蔓延，比如中博世贸家具广场和汽车广场已经跨过郑汴路向北发展了。
　　郑汴路和金水路之间的未来路段，有多个住宅和写字楼项目正在建设当中。该区域的未来值得期待，但“商情因子”尚未发酵。
　　一条路撬动一片城区
　　打通未来路的举动，如同走了一步好棋，让郑州东南城区这盘棋一下子活了。
　　正如同农村常见的那句广告语“要想富，先修路”一样，未来路的贯通给这个城区带来了巨大的财富想象空间。它大大缓解了金水路、紫荆山路、城东路、东明路、郑汴路、中州大道等道路的交通压力，同时提升了东南城区板块的价值。
　　“金水路两侧，中州大道，郑汴路，未来路两侧，这一围合区域将逐步形成新的商业商务副中心。”郑州商界一位资深人士做出这样的判断。
　　只要稍稍熟悉该区域的人，都不会质疑这个判断的正确性。这个早早就聚集了建业城市花园、桂园、英协花园、金水花园等高档社区的地盘，因为老１０７国道改为市内道路中州大道，加上未来路南北贯通，逼人的富贵之气终于开始四处发散。
　　除了该区域目前已经具备的富贵“资质”外，资本的浪潮也正强劲地拍打着这片土地——二七商圈正沿金水路、郑汴路向东强力辐射，与正在发育中的郑东商圈遥相对接。
　　就未来路而言，它不同路段的功能也大为不同：北段为在全国都有影响的金融服务区（郑州商品交易所等）和郑州区域商业中心（曼哈顿广场等），中段为辐射中原地区的建材家具物流商业集散地（中博市场群），南段为仅次于郑州北区甚至有可能超越北区的大居住区。
　　沿路城中村改造加速
　　路修到哪儿，哪儿的城市改造就迫在眉睫，马上就有开发商去洽谈开发事宜，这也充分说明道路打通后对经济的刺激作用。
　　记者了解到，沿未来路的聂庄村、黑庄村、沈庄村等都市村庄的改造都已经列上日程，有的正在谈判，今年年内应该就有签约的。
　　黑庄村位于未来路与纬四路交叉口东南角，占地３３０亩，沈庄村位于沈北路与未来路交叉口以东，占地２４２亩。金水区政府认为这两个地块开发后均适宜做“大型商业项目、高档写字楼、高级商务休闲场所和高品质住宅”。
　　聂庄村位于未来路和纬五路交叉口西南角，占地１５０亩。这个地块与正在实施改造的姚寨城中村改造项目遥相呼应，改造后将大大提升区域城市品位，适宜做高档住宅区、商务楼等。
　　沿未来路过金水路往南，过商城路之后，就进入管城区管辖范围内。一路还密布着多个城中村。
　　以管城回族区杨庄村为例，它现有７个自然村（中博市场是由杨庄村改造而来）。其城中村改造规划总控制范围位于郑州市未来路以西、紫荆山路以东、郑汴路以南、航海东路以北的区域内，总用地面积５４．９公顷。该区域内的晋王庙周边地区和未来路附近的槐林村以商业金融用地为主，以家具、家电、汽车专营和商业办公为特色。
　　“目前规划正在评审过程中，有望再开发出约２０万平方米的商业面积。”大中博传媒有限公司总经理秦晓杰向记者透露。
　　连片开发还是各自为战？
　　和未来路有相似境况的还有紫荆山路，它们都是艰难穿越一个接一个的城中村之后，才与其他道路联通，从而实现价值翻倍。正因为此，对未来路而言，其未来的振兴还将和城中村改造密切相关。
　　“是连片开发还是各自为战，这是政府要考虑的问题。”郑州市金水区商务局副局长李晓伟说。他认为，城中村改造，如果不是一个村一个村的改，而是作为城区去整体运营、统一规划、连片开发，郑州可能会出现“更大气的作品”。
　　据记者了解，金水区曾想把陈寨、庙李、张家村等几个村一起开发，把郑州北区盘活，但开发面积太大，功能太多，开发商在资金投入、政策等方面都有顾虑。即便如此，金水区依然在考虑是否能沿中州大道和未来路，把几个城中村联合起来开发。不过，因为涉及不同办事处、不同村民组、不同单位，联合相当困难。更重要的是，国际一流的大开发商还没有到郑州，郑州还没有真正的“城区运营商”。
　　城中村改造只能做商业地产？
　　分析未来路沿线抛出招商“绣球”的城中村改造项目会发现，其开发方向和郑州其他地方的城中村改造项目一样——主要做高档住宅和商业地产。那么，城中村改造的出路难道只能这样吗？
　　据了解，城中村改造的方案无非是就地安置、异地安置和货币补偿几种。据河南省商业协会副会长、希瑞管理顾问机构董事长何宏剑说，城中村改造要做商业地产，一是因为开发商拿地成本越来越高，只有做利润更高的商业地产才可能有更好的获利空间；一是因为有的地是一个村的最后一块地，子子孙孙还要靠其生存，所以村民会要求做商业地产；另外一个原因如果某个城中村本来就处于商业中心，那肯定是要做商业的。
　　“商业地产和住宅的建筑成本相差超不过１／３，若是街铺商业，造价几无差别，但住宅每平方米现在卖４０００元价格都够高了，商铺每平方米的价格动辄可达数万元。做商业地产是资本逐利本性的生动体现。”何宏剑说。
　　借着房价上涨和“流动性过剩”的“东风”，商业地产的销售应该问题不大，但后期的运营呢？想想是挺可怕。根据郑州市规划，三环以内１１９个都市村庄３年之内将全部改造完毕。若这些项目都做商业地产，该是怎样一幅状况？会不会导致很多资产就此沉淀下来？
　　也许最终的结果就像股市里玩的“击鼓传花”游戏一样，活该接最后一棒的人倒霉。而这个倒霉的人既有可能是投资商业地产的散户，也可能是凯利农那样的商业运营者，还有可能是商业地产的投资者——对他们而言，也许早就收回投资了，但“摔伤”的可能是其品牌。

责任编辑： 整理时间：2007-7-27 9:04:36

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